Los contribuyentes debemos presentar la declaración de la renta del
ejercicio fiscal 2015 y cuando lo hagamos, debemos incluir las viviendas que
estén a nuestro nombre, independientemente de que generen rentas.
La tributación de los inmuebles varía en función de si se trata de la vivienda
habitual, si está alquilada o es la segunda vivienda.
La vivienda habitual no genera rentas, pero se incluye en
la declaración junto con el porcentaje de titularidad. En los casos de que la
hayamos comprado antes del 1 de enero de 2013, nos podemos deducir un
15%de las aportaciones realizadas al pago de la hipoteca hasta un maximo de 9.040 euros tope
que también se aplica cuando la declaración es conjunta y que permite al
hipotecado recuperar hasta 1.356 euros.
Un concepto importante es el de la imputación de rentas, que es
como tributan los inmuebles urbanos que no son ni la vivienda habitual, ni
generan rendimientos del capital inmobiliario. En el IRPF se tributa en la base
general por el importe que resulte al aplicar el valor catastral el 2% ( 1,1% si este valor ha sido revisado después de enero de
1994). La imputación se realizará en proporción al número de días que el
inmueble no haya estado alquilado.
En el caso de las viviendas alquiladas, generan rendimientos
del capital inmobiliario y tributan en la base general por la diferencia entre
los ingresos y los gastos deducibles. Si se arrienda un inmueble destinado a vivienda,
al rendimiento neto se le aplicará una reducción del 60%.
La venta de una
vivienda
Por otra parte, en la venta de inmuebles, tenemos que pagar
impuestos por la ganancia (o perdida) patrimonial y
se incluye en la declaración en la base del ahorro, cuyos tipos son
inferiores a los de la general. La ganancia es el resultado de restar al precio
de compra el de venta, así como los gastos asociados a ambas operaciones.
Con la reforma fiscal que entró en vigor el 1 de enero de
2015, ya no se aplican los coeficientes de actualización (que
trataba de corregir el precio con la inflación y disminuía la ganancia
patrimonial a declarar) al precio de compra, ni a los gastos asociados a la
misma. Este cambio, junto con la limitación de los coeficientes de abatimiento
que se aplicaban a las viviendas adquiridas antes de 1994, ha provocado que se incrementen
los impuestos a pagar por la venta de inmuebles.
Así, el valor de adquisición de la vivienda se calcula
mediante la suma del importe real de adquisición, el coste de las inversiones y
mejoras y los gastos y tributos satisfechos por el comprador (excepto los
intereses). A esta cantidad se le restan las amortizaciones sobre el bien.
El valor de adquisición será el importe real pagado en la compra si la
transmisión es a título oneroso y, si es a título lucrativo, será el que en su
día se fijara a efectos del impuesto de sucesiones y donaciones.
En cuanto al valor de transmisión, si se produce a título
oneroso se determina restando al importe real de la enajenación los gastos y
tributos inherentes a la venta que hayan sido pagados por el vendedor y en el
caso de que sea a título lucrativo, de nuevo, se considera el valor del
impuesto de sucesiones y donaciones (al que hay que restar, si existen, los
gastos y tributos inherentes a la venta).
La ganancia patrimonial tributará entre el 19% y el 23% (los
primeros 6.000 euros tributan al 19%, de 6.000 a 44.000 euros tributa al 21% y
todo lo que vaya por encima de 50.000 euros tributa al 23%).
En determinados casos, la venta de viviendas puede estar total o
parcialmente exenta:
1. Cuando se reinvierte el importe en la compra de una nueva vivienda
habitual cumpliendo ciertos plazos (propietarios menores de 65 años).
2. Para las personas mayores de 65 años se encuentra totalmente exenta.
3. Las viviendas adquiridas antes de 1994 pueden aplicar los coeficientes
de abatimiento, pudiendo estar parte de la ganancia exenta (hasta 400.000 euros
de precio de venta).
Fuente P. S.
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