¿Qué tipo de contrato de
arrendamiento debe firmarse para un piso de estudiantes? ¿Cuál es la normativa
jurídica aplicable?. La legislación diferencia los arrendamientos de viviendas (art. 2
de la LAU) de los alquileres
por temporadas (art. 3 de la LAU), porque considera
que unos y otros deben estar sometidos a grados de protección diferentes.
Los estudiantes suelen
alquilar un piso entero para compartirlo con otros compañeros o una habitación,
con uso de elementos como la cocina, el salón y el baño. En ambos casos nos
encontraremos ante un contrato de arrendamiento de temporada, que no
persigue que el inmueble se convierta en un “hogar estable” para el
arrendatario, sino en un simple
alojamiento transitorio y con aspiraciones de temporalidad. La
ocupación del inquilino ha de ser ocasional
y la firma del contrato no se debe efectuar por la necesidad del mismo de
establecer en el inmueble su hogar habitual, sino para ocuparlo por un tiempo
determinado y en función de otro tipo de circunstancias (desplazamiento
por estudios durante el curso escolar, desplazamiento de ciudad para unos
estudios determinados durante una serie de meses, etc…). Por tanto
y a tenor de lo dispuesto en el art. 3, apdo. 2, LAU 29/1994, estaremos
ante un “uso distinto al de vivienda”.
Régimen de los contratos de
temporada
Este tipo de contratos se
regirán, en primer lugar, por la voluntad
de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley de Arrendamientos
Urbanos y, supletoriamente, por lo dispuesto en
el Código Civil, conforme
establece el art. 4.3 del citado Texto legal.
Las partes son libres de
acordar aspectos como la renta, duración de la relación, prórroga,
actualización de cantidades, obras a ejecutar etc. No existe, a diferencia de
los arrendamientos de viviendas, una duración máxima o una mínima en este tipo
de contratos. La Ley de Arrendamientos Urbanos únicamente obliga en lo
referente a la fianza.
La fianza
Arrendador y arrendatario
deben someterse, desde el principio, a lo establecido en la LAU en materia de fianza para
garantizar el arrendamiento y los posibles daños o desperfectos que se puedan
causar durante el plazo del contrato. Esta debe comprender dos mensualidades.
Artículo
36 de la LAU 29/1994: “A la celebración del contrato será
obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad
equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de
dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
El aval
En cuanto al aval, garantía
adicional contemplada en el apdo. 5 del artículo 36 de la LAU 29/1994, suele
ser muy habitual que se exija que sean los padres de los arrendatarios los
que avalen con sus bienes el arrendamiento de sus hijos, con el fin de asegurar
el cumplimiento de las obligaciones económicas.
Artículo
36 de la LAU 29/1994 – apartado 5: “Las partes podrán
pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus
obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.
Un contrato de arrendamiento
con resultados diferentes para el arrendador
El contrato de arrendamiento
de temporada puede tener resultados diferentes para el arrendador. Las
obligaciones pueden variar dependiendo de si es firmado por un solo
arrendatario, para varios arrendatarios, para todo el piso o tan solo para una
habitación. En función de ello tenemos que:
- Si
hacemos un solo contrato de arrendamiento para varios estudiantes y en el que
firman todos ellos: Todos los ocupantes serán
coarrendatarios y por tanto todas las obligaciones tendrán carácter solidario,
tanto el pago de la renta y la supuesta reclamación. Todos responden de la
deuda, independientemente de que uno haya satisfecho o no su parte. Y lo mismo ocurre
respecto a otras acciones donde siempre será necesario el consentimiento
expreso de cada uno de los arrendatarios.
- Si el
contrato lo firma sólo uno de los estudiantes:
Este firmante sería el único responsable a todos los efectos y sería el
único que estaría legitimado judicialmente.
- Si hemos
arrendado tan sólo una sola habitación: Si
hemos decidido alquilar sólo una habitación dentro de un piso, con derecho a
uso de cocina y baño, esto supondrá la firma de un contrato de arrendamiento
individual al del resto de ocupantes de la vivienda, quedando él vinculado
exclusivamente en las obligaciones y derechos con el arrendador.
El certificado de eficiencia
energética
Para los contratos de
arrendamiento de temporada firmados con posterioridad al 1 de junio
de 2013 resulta obligatorio el certificado de eficiencia energética. Así lo
establece el RD 235/2013 . No obstante si el plazo por el que se vaya
a alquilar es inferior a cuatro meses en el año entonces no es obligatorio.
En el contrato el arrendador
está obligado a hacer constar una cláusula que indique que en el momento de la
firma se aporta el certificado de eficiencia energética y a facilitar una
copia al arrendatario en el momento de la firma del arrendamiento.
El IVA en arrendamiento
de temporada
El alquiler de pisos a estudiantes, el arrendador
estará exento de IVA por lo que el arrendatario solo tiene que pagar al
arrendador la renta pactada.
Algunas recomendaciones
prácticas
Realizar inventario de los bienes que
hay en el piso.
A veces, los estudiantes que comenzaron
alquilando el piso, no son los que lo habitan al final del curso. Suele
ocurrir que algunos estudiantes van saliendo del piso y otros van entrando. Por
tanto lo que se debe hacer es que cuando llegue un nuevo estudiante, se
debe modificar el contrato firmado incluyendo los datos del nuevo arrendatario.
Como arrendador es conveniente hacer
constar en el contrato que los arrendatarios deben respetar las normas de la
comunidad del edificio. Para ello debes informar por escrito a los estudiantes
de su contenido.
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