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El fallecimiento del arrendador, si éste es propietario, no afecta al
contrato. El alquiler seguirá vigente en sus mismos términos hasta alcanzar el
plazo pactado inicialmente
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Existen dos matices. De no tener cubierta su necesidad de hogar, el nuevo
dueño puede reclamarlo. Además, la ley prevé la resolución del contrato si el
casero era usufructuario
El peso del mercado del arrendamiento se ha visto reforzado en los últimos años -alrededor
de un 20% del parque residencial español se enmarca dentro de este segmento-,
pero las dudas que oscilan en torno a las peculiaridades de este régimen aún
tienen una importancia considerable, debido a la tradicional preferencia del
ciudadano español por la compra.
El
estado asumirá el papel del arrendador si no existieran herederos
La incertidumbre que rodea a los inquilinos cuyos caseros tienen
una edad avanzada, aunque tiene una respuesta legal sencilla,
no deja de preocupar a los arrendatarios. Y es que la mayoría de ellos teme
que, cuando se produzca el desenlace y fallezca el casero, su contrato deba
resolverse, dando paso a la obligación de abandonar la vivienda. Una creencia
nada más lejos de la realidad, ya que el único cambio que se produce es la subrogación
de la posición de arrendador, desde el casero que fallece hacia
el heredero, ya sea éste un descendiente directo o, de no existir, el
propio Estad
En este sentido, la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código
Civil establecen conjuntamente unas directrices que podrían resumirse, con
matices, en un enunciado: "El fallecimiento del arrendador
no afecta al contrato, que sigue vigente en sus mismos términos
hasta que llegue el plazo pactado inicialmente", explica Jorge Capell,
abogado de Cuatrecasas.
Los
inquilinos, después de aceptar esta nueva realidad con resiliencia, deben examinar
el encabezado de su contrato y
descubrir si el arrendador actuaba como propietario
o como usufructuario del
inmueble. En el primer caso no existen razones para preocuparse, pues la ley
contempla el máximo respeto para los términos fijados a la firma del papel.
Pero
si, por el contrario, el casero gozaba del usufructo de la vivienda, las cosas
cambian. En este caso serán los nuevos dueños -los nudos propietarios que
consoliden dicha propiedad- quienes decidan si el contrato se extingue, se
mantiene en sus términos, o se fijan unos nuevos. "La modificación de la
ley que se introdujo en 2013 dispone que la
extinción del usufructo es causa de terminación del arrendamiento",
recuerda Capell.
Extinción
por causa de necesidad
Por
último, e indistintamente de la condición de propietario o usufructuario de la
que dispusiera el casero, hay que considerar una excepción más. Concretamente,
la que se refiere a la necesidad de vivienda de los nuevos dueños. "Si
los herederos demuestran que la herencia que van a recibir representa la única
opción de la que disponen para vivir, pueden acogerse a la
causa de necesidad", añade Capell.
Esta
excepción, que podría significar la finalización del contrato, difiere según la
fecha de la firma del mismo. En el caso de los contratos suscritos con
anterioridad al 6 de junio de 2013, para que los propietarios puedan reclamar
el uso de la vivienda, dicha cláusula
de necesidad debe
figurar expresamente en la redacción del texto. Sin embargo, para aquellos
firmados después del 6 de junio del mismo año (fecha en la que se produjo la
reforma de la Ley
de Arrendamientos Urbanos) no es necesario que se haga constar
la cláusula y bastaría con demostrar la necesidad de ocupación.
Así
pues, conviene
revisar lo que dice la ley al respecto y no tomar decisiones precipitadas, ya
que la protección del inquilino está cubierta si se cumplió la legalidad a la
hora de materializar la firma del alquiler.
Fuente: P.Ramos. Sv.
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