En Andalucía se estima que existen unas 300.000 viviendas en
situación irregular, aunque la Junta de Andalucía considera que muchas de
ellas pueden ser regularizadas y salir así del "limbo jurídico" en el
que parecen encontrarse. La normativa actual, incluido el decreto que el
Gobierno de José Antonio Griñán aprobó en 2012, permite a determinadas
tipologías de edificaciones irregulares reconducir su situación. Sin embargo,
las casas con más de seis años construidas en parcelaciones pocos pobladas y
cuya infracción urbanística han prescrito seguían teniendo un problema: ni
podían regularizarse ni tampoco ser derribadas. Hasta ahora: la
reforma de la Ley de Ordenacion Urbanistica de Andalucia (LOUA) nace con la
vocación de buscar una solución jurídica a estas viviendas, aunque con
restricciones.
¿Qué construcciones se podían regularizar antes de la
reforma de la ley?
Hasta esta nueva
modificación legal, las edificaciones construidas en suelo clasificado como no
urbanizable podían emprender un proceso para regularizar o legalizar su
situación, aunque no todas. Sólo podían hacerlo aquellas viviendas que formaban
parte de un "asentamiento", es decir, de un grupo de casas que se
ubicaran en la periferia de las ciudades; también, las casas de campo o para empleados
agrícolas y los cortijos, así como aquellas edificaciones que se construyeron
de forma aislada, fuera de ordenación urbanística (las conocidas con las siglas
AFO -Asimilado a Fuera de Ordenación-), pero cuya infracción ya había
prescrito.
Hasta ahora se ha permitido regularizar viviendas aisladas construidas
sobre suelo no urbanizable, lo que dejaba fuera a los pequeños núcleos de
población, derivados de suelos parcelados ilegalmente. La reforma de la LOUA es
algo más tolerante con estas parcelaciones y busca una salida
a su situación jurídica.
¿Por qué la Junta reforma la LOUA?
Dos años después de la
entrada en vigor del decreto 2/2012, aprobado por el Gobierno de José Antonio
Griñán, para la regularización de edificaciones levantadas en suelo no urbanizable,
la Junta comprobó que seguían existiendo construcciones que no podían
regularizar su situación. Las viviendas de más de seis años de antigüedad
construidas sobre parcelaciones poco pobladas no han podido hasta la fecha
reconducir su situación, a pesar de que la infracción -administrativa o penal-
cometida hubiera prescrito.
La Junta subraya para justificar la reforma que estas edificaciones habían
quedado en un "limbo jurídico": ni se les podía aplicar medidas
disciplinarias (tienen más de seis años, por lo que la infracción ha prescrito)
ni se podían acoger a la figura del AFO, pues la ilegalidad de la
parcelación, contraria a la LOUA y a los planes urbanísticos, nunca
prescribe. Con la nueva reforma legal, se intenta separar y distinguir entre el
acto de construcción de la vivienda y el de la parcelación, dos acciones que
hasta la fecha estaban ligadas.
¿Qué viviendas pueden ser regularizadas atendiendo a
este cambio normativo?
Todas aquellas que se encuentren construidas sobre suelo no urbanizable,
pero que no sea ni protegido ni inundable; que tengan más de seis años y para
las que la infracción penal haya prescrito y que, por tanto, no puedan
ser derribadas ya.
¿En qué consiste la modificación de la normativa?
Con la modificación aprobada, estas viviendas construidas sobre
parcelaciones hace más de seis años sí podrán buscar su regularización
acogiéndose a la figura AFO. Quedan exentas de esta posibilidad de
regularización las viviendas aisladas que estén situadas en terrenos de
especial protección ambiental e inundables y las viviendas con causas
judiciales abiertas. A las edificaciones en parcelas que tengan la
condición de asentamientos tampoco les afecta esta reforma de la LOUA, pues la
regularización se realizará a través de la incorporación de los mismos
al planeamiento urbanístico mediante su clasificación como suelo
urbano o urbanizable.
¿Cómo se hará?
La modificación de la
LOUA incorpora una novedad importante: hasta ahora el Asimilado al Fuera de
Ordenación (AFO) sólo se podía aplicar a viviendas que se encuentran aisladas,
lo que deja fuera de toda regularización a aquellas casas que se encuentran en
parcelaciones escasamente edificadas y que no se construyeron con fines
especulativos. Por ejemplo, las viviendas que se encuentran en una misma
parcela donde viven los padres y varios hijos o en núcleos de población
pequeños.
La reforma permitirá aplicar la figura del AFO a estas viviendas aisladas
de uso residencial. La concesión de la condición de AFO no conlleva una
legalización de la vivienda, pero sí permite su inscripción en el Registro
de la Propiedad y, por tanto, sus propietarios podrán acceder a servicios
básicos como la luz o el agua.
¿Qué diferencia hay entre legalización y
regularización?
La legalización -como
sucede en el caso de los asentamientos- implica que la edificación se incorpora
al planeamiento urbanístico del municipio con todos los derechos. Para que ello
se produzca, su propietario habrá de asumir todas las obligaciones -hacer frente
a las cargas urbanísticas que impone la LOUA- y también podrá disfrutar de
todas las ventajas -como la posibilidad de obtener licencia de ocupación o
utilización- que la normativa urbanística contemple. También podrán ser objeto
de obras de reforma o mejora siempre que lo permita el planeamiento.
Sin embargo, las edificaciones a las que se les aplique el régimen AFO
seguirán manteniendo su situación jurídica de construcción en suelo no
urbanizable, por lo que únicamente se 'toleran' por parte de
la Administración. En estas edificaciones no se permitirá realizar obras de
ampliación. Sólo se autorizarán aquellas obras que conlleven el mantenimiento
de la salubridad, seguridad y habitabilidad. Cada propietario
tendrá que hacer frente a los gastos que conlleve tener acceso
a los servicios básicos como el agua o la luz. Las viviendas a las que se les
aplique el AFO en el marco de esta reforma de la LOU tampoco podrán
obtener la licencia de primera ocupación y el Ayuntamiento podrá
imponer a su propietario, si así lo estima oportuno, medidas que
corrijan los daños que la construcción de la vivienda haya podido
causar al medioambiente o al paisaje. Estas viviendas no podrán someterse a
obras de ampliación ni mejora, aunque sí se podrán vender.
La reforma ha generado muchas expectativas entre los
propietarios pero, ¿tienen razones para ello?
No todos. La nueva reforma es también restrictiva. El cambio de la LOUA
excluye de la regularización a las casas más polémicas, aquéllas que han sido
construidas hace menos de seis años, las que están levantadas en terrenos
catalogados de especial protección, zonas inundables, parque natural o
equipamientos de zonas verdes. Las que cumplan alguna de estas características
no podrán regularizarse atendiendo a esta reforma de la LOUA y podrán
ser derribadas.
Pese a las
restricciones normativas, esta reforma de la LOUA ha provocado un aluvión de
críticas, sobre todo, por parte de algunas organizaciones ecologistas,
disconformes con lo que consideran una "amnistía" para los
infractores.
¿Qué se entiende por zona de especial protección?
Es aquella que está sometida a protección por una normativa específica,
desde el punto de vista cultural, paisajístico, que esté en zona inundable,
etc. Por ejemplo, las viviendas que se encuentran en el entorno del yacimiento
arqueológico de Medina Azahara, en Córdoba, no podrán ser regularizadas
atendiendo a esta reforma de la LOUA.
¿Qué función tendrán los ayuntamientos?
Los ayuntamientos son los que tienen las competencias esenciales en materia
urbanística. La Junta sólo tiene competencias legislativas y, de forma
limitada, en la aprobación de los planes. La reforma de la LOUA pretende que
los ayuntamientos localicen y registren en un inventario -'avance'
según la terminología utilizada- las viviendas ilegales. Los ayuntamientos
disponen de un plazo de dos años para redactar dicho avance. Una vez elaborado,
podrán aplicar el régimen AFO a aquellas edificaciones que cumplan los
requisitos. Hasta la fecha, 271 ayuntamientos andaluces han concretado esta
primera fase. Pero la nueva normativa también obligará a las corporaciones
locales a responder en un plazo máximo de dos meses a las consultas planteadas
por la ciudadanía para conocer el régimen urbanístico aplicable a los terrenos
sobre los que se asientan sus edificaciones.
¿Que tiene que hacer un propietario de una vivienda
que cumpla los requisitos para regularizarla?
Los dueños de viviendas deben dirigirse a su ayuntamiento, que es quien
tendrá que iniciar y tramitar el expediente. Para ello, la administración local
tendrá que contar ya con el inventario de viviendas ilegales en
su término municipal. La institución local entregará al propietario que cumpla
los requisitos un certificado de AFO, permitiéndole disponer de una serie de
derechos de los que carece en la actualidad: inscribir las edificaciones en el
Registro de la Propiedad y contratar servicios básicos de agua y luz.
¿Qué provincias de Andalucía se beneficiarán más de
esta reforma?
La Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio se ha limitado
a decir que el cambio en la normativa permitirá regularizar su situación a
entre 20.000 y 25.000 viviendas de entre las 300.000 que se estima que se
encuentran en situación irregular, pero nada más. Habrá que esperar a que los
ayuntamientos entreguen los inventarios para conocer la cifra exacta. Aun así,
la Junta apunta a que podría tener mayor repercusión sobre todo en Málaga
y Almería.
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