Cuando se adquiere un
local, ¿Existe obligación de pagar IVA? ¿La obligación existe siempre? ¿Hay
algún supuesto exento? ¿Quién es el obligado? Estas y otras cuestiones vamos a
resolver en el presente artículo.
El IVA, tiene un tipo
impositivo del 21 %, y El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados, un 8%,-10 %.
El IVA en las adquisiciones en primera transmisión
Cuando se adquiere en primera
transmisión un local existe siempre una obligación de pagar
el IVA.
Se entiende que estamos ante una primera
transmisión cuando se trate de edificaciones desocupadas o de nueva
construcción, y la transmisión se realice en el plazo de dos años desde la
misma, así como en el supuesto de una entrega de una edificación arrendada pero
con opción a compra.
El IVA en supuestos de segunda y ulterior transmisión
No obstante, cuando se trata de una segunda
transmisión, es decir, fuera de los supuestos anteriores, existe una exención.
Así pues, el artículo 20.Uno de la Ley
37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido se encuentran las exenciones. Las
relevantes para estos supuestos son las establecidas en los números 20 y 22 del
mismo.
En primer lugar, el artículo 20.Uno.
20º establece la exención referida a “las entregas de terrenos
rústicos y demás que no tengan la condición de edificables”.
A su vez, se entiende por edificables aquellos “terrenos que sean
calificados como solares” según la Ley del Suelo.
Sin embargo, esta exención no se aplica
cuando se trate de:
- Terrenos urbanizados o en aras de serlo;
- Terrenos que cuenten con edificaciones siempre
que se transmiten conjuntamente.
En segundo lugar, el artículo 20.1.
22º fija la exención sobre las segundas y ulteriores entregas de
edificaciones. A su vez, sobre la misma existe excepciones, es decir, esta
exención no se aplicará cuando se trate de:
- Entregas efectuadas con opción a compra en el
contrato de arrendamiento;
- Entregas que se hagan para llevar a cabo una
rehabilitación de la edificación por parte del que adquiera;
- Edificaciones que sean entregadas con el fin de
ser objeto de demolición.
De manera que el tema que nos aborda
sobre si en una segunda o posterior entrega de edificaciones se tiene o no
qué pagar IVA la respuesta es no; siempre y cuando no se trate de los
supuestos exentos.
¿Cabe renuncia sobre las exenciones?
Sí, tal y como dispone el artículo 20.2
de la Ley 37/1992, las exenciones que acabamos de estudias fijadas en los
números 20º y 22º del apartado 1 del artículo 20 “podrán ser objeto de renuncia
por el sujeto pasivo, cuando el adquirente sea un sujeto
pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o
profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o
parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no
cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes
adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de
operaciones, que originen el derecho a la deducción”. Esto es, que el
sujeto pasivo podrá renunciar a la exención cuando:
- La persona del adquirente actúe en un ámbito
profesional o empresarial;
- La persona que adquiere actúe fuera de un ámbito
profesional o empresarial, pero vaya a utilizar los bienes adquiridos en
operaciones que originen derecho a deducción.
¿Quién es el obligado o sujeto pasivo que ha de declarar el IVA?
De manera general, el obligado o sujeto
pasivo del IVA es “la persona física o jurídica que tenga la
condición de empresarios o profesionales y realicen las entregas de bienes o
presten los servicios sujetos al impuesto” (art. 84.1 de la Ley
37/1992).
A pesar de eso, sigue diciendo el citado
articulo que serán obligados del tributo, “los empresarios o
profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al impuesto”
cuando se trate de una entrega de un bien inmueble y se trate, además, de “las
entregas exentas a que se refieren los apartados 20º y 22º del art. 20.1
(art. 84.2.e) de la Ley 37/1992) en las que el sujeto pasivo hubiese renunciado
a la exención”.
¿Qué es lo que ocurre? Estamos ante un
supuesto de inversión de sujeto pasivo, es decir, se produce un cambio
en la persona del obligado. No tiene la obligación la persona que
realiza la entrega, que es la regla general; sino que la tiene la
que adquiere cuando estemos ante el supuesto de una segunda u ulterior
entrega y se hubiese renunciado a la exención.
Esta misma circunstancia se da en las
entregas efectuadas como consecuencia de procesos concursales, que tambien son
supuestos de inversión de sujeto pasivo, y es el adquirente el obligado.
Si deseas conocer más a fondo la
cuestión o tienes alguna duda al respecto, no dudes en ponerte en contacto con
nosotros. Api Agustin Leon Calero.
No hay comentarios:
Publicar un comentario