¿CUÁNTO MIDE MI FINCA? DIFERENCIAS ENTRE REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y CATASTRO

La superficie de una finca, a pesar de ser un elemento claramente definitorio de la misma, puede no estar clara, siendo habitual que consten superficies distintas entre Registro de la Propiedad y Catastro.

En este sentido, debemos señalar que podemos encontrarnos hasta con tres superficies distintas: (i) la superficie física de la finca, (ii) aquella que consta en el Registro de la Propiedad y (iii) la que recoge el Catastro. Decir cuál de las tres superficies es la que más se ajusta a la realidad (no solo física, sino jurídica) es difícil, ya que dependerá en gran medida de las vicisitudes que haya sufrido la finca. Estas tres superficies forman parte lo que en otro post hemos llamado “Las cincos realidades inmobiliarias”

En la actualidad, se está haciendo un esfuerzo para coordinar las superficies existentes en ambos registros jurídicos (Registro de la Propiedad y Catastro), de forma que ambos reflejen de la forma más fiel posible la realidad física de la finca.

Una realidad, dos registros

Como hemos indicado, existen dos registros jurídicos distintos -Registro de la Propiedad y Catastro- que incluyen una descripción de la misma realidad, la finca. No obstante, en numerosas ocasiones encontramos que cada uno de ellos recoge datos distintos y ello se debe al distinto origen y finalidad de cada uno:

» El Catastro es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas. Su finalidad es fiscal y para ello recoge la descripción de todos los inmuebles del país y sus titulares, incluso aunque no estén inscritos en el Registro de la Propiedad.

La inscripción de bienes en el Catastro es obligatoria y gratuita, y sirve como herramienta de apoyo para la fiscalidad relacionada con los bienes inmuebles. Por ello, el Catastro intenta asemejarse al máximo a la realidad, pudiendo realizar inspecciones y modificaciones de oficio.

En este sentido, el Catastro contempla todas las edificaciones existentes, con independencia de su situación jurídica o su adecuación a la legalidad urbanística, de forma que todo ciudadano tribute por el inmueble que tenga.

Así, si se construyera o se ampliara una edificación de forma ilegal, el Catastro podría realizar una inspección y  recoger esa nueva realidad. No obstante, debemos recordar que la inscripción en el Catastro no otorga a la vivienda ninguna presunción de legalidad urbanística.

» El Registro de la Propiedad es un registro jurídico que depende del Ministerio de Justicia. Está constituido como un registro de derechos, esto es, un registro de las titularidades y cargas que existen sobre los inmuebles. A efectos de una mejor comprensión del objeto sobre el que recae el derecho, incorpora una descripción del inmueble, pero esta descripción se realiza siempre en base a la documentación aportada por las partes y no por una comprobación directa de la realidad. De hecho, en sus orígenes las descripciones de las fincas se recogía según las manifestaciones recogidas en documento público, motivo por el cual es habitual que haya discrepancias entre las fincas registrales y las catastrales.

Su finalidad es dar publicidad frente a terceros de los derechos sobre inmuebles, aportando seguridad jurídica. La inscripción en el Registro de la Propiedad es voluntaria, con base en el principio de rogación, y tiene un coste asociado, regulado mediante Real Decreto.

Asimismo, únicamente pueden tener acceso documentos que reúnan determinados requisitos. En el caso anterior, una obra nueva ilegal no podría acceder al Registro de la Propiedad mediante una declaración de obra nueva en los términos habituales, ya que no podría aportar documentación necesaria para su inscripción (aportar la licencia de obras, certificado técnico de que la obra se realizó conforme a la licencia, etc.). No obstante, sí podrá tener acceso al registro si se señala que ha transcurrido el plazo de prescripción de la ilegalidad urbanística (aunque, de nuevo, la inscripción en el Registro de la Propiedad tampoco le otorga ninguna presunción de legalidad urbanística).

¿Qué superficie es la válida?

A pesar de ser una pregunta obvia, su respuesta no lo es. Cuál de las tres superficies de una finca (física, registral o catastral) es la válida es una cuestión que depende mucho de las circunstancias de la finca.

A modo de ejemplo, enumeramos a continuación distintos supuestos prácticos en los que cada una de las superficies (física, catastral o registral), puede no ser válida para saber cuánto mide una finca.

» Superficie física: El instinto puede hacernos pensar que, digan lo que digan los registros, una finca “mide lo que mide”, esto es, su superficie física delimitada por linderos.

No obstante, para darnos cuenta de que esta opción -válida en muchas ocasiones- puede no serlo en algunas, basta con imaginarnos un conflicto entre dos vecinos por los lindes de una finca. En estos casos, tendremos que acudir a las “superficies jurídicas” contenidas en los registros para comprobar qué finca está ocupando un terreno que no le corresponde.

» Superficie catastral: De las dos “superficies jurídicas”, la catastral es la que pretende adecuarse más a la realidad, principalmente porque de ella depende el pago de muchos impuestos.

A pesar de ellos, hay numerosos supuestos en los que la superficie catastral puede ser incorrecta: por un error en el método de medición (se ha realizado una medición conforme a fotos aéreas y no una sobre el terreno), no se han declarado modificaciones recientes de la finca, etc.

Por otro lado, debemos destacar un supuesto en el que la superficie catastral es correcta, a pesar de ser notablemente superior a la superficie registral y la superficie de nuestra vivienda: las superficies catastrales de los pisos incluidos en regímenes de propiedad horizontal. En estos casos, la descripción catastral de cada uno de los pisos incluirá la parte proporcional de elementos comunes, por lo que si estamos en una comunidad con muchos espacios comunes, puede llegar a haber una notable diferencia.

En los inmuebles que pertenecen a una propiedad horizontal, la superficie catastral incluye la parte proporcional de elementos comunes.

No debemos olvidar que, a pesar de que mucha de la información sobre los inmuebles le llega al Catastro a través de declaraciones y comunicaciones, el Catastro dispone de mecanismos para introducir modificaciones de oficio (subsanación de discrepancias, o el vigente procedimiento de regularización catastral 2013-2016). En estos casos, dado que la revisión no se hace muchas veces sobre el terreno, no es infrecuente que haya desviaciones respecto de la realidad por cuestiones tan sencillas como la dificultad de distinguir con una fotografía aérea los lindes entre las fincas.

» Superficie registral: Por lo que se refiere a la superficie contenida en el Registro de la Propiedad, tal y como hemos señalado, el Registro de la Propiedad es un registro de derechos y no da fe de las superficies que en él se contengan.

Dados el origen y la evolución del Registro de la Propiedad, y especialmente por ser voluntaria la inscripción, el Registro de la Propiedad puede estar en ocasiones desfasado respecto de la realidad física de una finca, recogiendo una medida irreal.

Así, es posible que, según el Registro de la Propiedad una finca tenga una superficie registral distinta de la que tiene en realidad (por ejemplo, porque se hizo una segregación que no se inscribió, o porque al describir la finca se dijo que tenía una superficie distinta); también es posible que no consten en el Registro de la Propiedad edificaciones que sí existen (por no haberse declarado la obra nueva, o no haberse presentado al Registro de la Propiedad ); pero incluso puede darse el caso contrario, esto es, que existan registralmente construcciones que no se han llegado a construir (si se otorgó la escritura de Declaración de Obra Nueva y División Horizontal en construcción, pero no se finalizó su ejecución).

Por tanto, si existen discrepancias entre las superficies que constan en los distintos registros y la realidad física, deberá analizarse en primer lugar qué superficie es la correcta para luego, en su caso, realizar las actuaciones oportunas para la regularización de la superficie, ante el Catastro, ante el Registro de la Propiedad o ante ambos.

Tener un inmueble regularizado no sólo le permitirá conocer con perfección el alcance de sus derechos, sino que facilitará una futura venta. Fuente: Pelayo de Salvador

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