Cuando se formaliza un contrato
de arrendamiento de vivienda hay que tener en cuenta si contiene cláusulas
nulas, es decir, aquellas cláusulas que establecen limitaciones a los derechos
del inquilino. Algunas de estas disposiciones consideradas nulas son los falsos
arrendamientos de temporada, la negativa del arrendador a la prórroga legal o
el obligado cumplimiento al inquilino del primer año.
En contratos de arrendamientos es frecuente que se modifiquen
algunos apartados para “ajustarlo a lo que quiere el arrendador o el
arrendatario". Se corre el
riesgo de introducir regulaciones que produzcan el efecto contrario al
pretendido. Pero no todas las cláusulas son nulas. Sólo aquellas que limitan un
derecho concedido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
De hecho, hay cláusulas que pueden perjudicar al inquilino o al
propietario y no ser consideradas ni abusivas ni nulas. Un ejemplo de ello es
la obligatoriedad de devolver el inmueble recién pintado si así se ha
estipulado en el contrato.
Pero no siempre las cláusulas son válidas. Hay una serie de
cláusulas consideradas nulas por los tribunales que se repiten con bastante
frecuencia, unas veces por desconocimiento, otras veces por picardía. Algunas de ellas:
1.- Falsos arrendamientos de temporada: una de las “trampas” habituales entre
arrendadores con desconocimiento de la LAU es firmar arrendamientos de 11 meses
de duración para intentar evitar la aplicación de la normativa de
arrendamientos de vivienda, al interpretar que es un arrendamiento de
temporada.
Cuando no existe una justificación de la temporalidad y el
inmueble es la vivienda habitual del arrendatario, estaremos ante un
arrendamiento de vivienda, con independencia de lo que diga el contrato, por lo
que el arrendatario tendrá derecho a estar hasta los 3 años.
No obstante, hemos de tener en cuenta que para
que un arrendamiento pueda ser considerado de temporada, debe haber una causa
que justifique esa temporalidad (trabajo, traslado temporal, estudios, etc.) y
la existencia de un domicilio permanente del arrendatario distinto a la
vivienda que se arrienda.
2.-Negativa a la prórroga legal: otra cláusula habitual es
aquella que señala que el arrendamiento tiene una duración de un año,
transcurrido el cual las partes podrán decidir prorrogarlo. Esta cláusula es
contraria a la prórroga legal prevista en el art. 9.1 LAU, que señala que se
prorrogará obligatoriamente para el arrendador y de forma voluntaria para el
arrendatario hasta un máximo de 3 años.
3.- Obligado cumplimiento del primer año: otra cláusula frecuente es la
que establece que el primer año es obligatorio en todo caso, fijando una
determinada penalización. Pero tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo
11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el
contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses, y la
penalización, de haberla, estará limitada a lo que la ley establece.
4.- Pago por adelantado de más de un mes de renta: de conformidad con el artículo
17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una
mensualidad de renta. Por eso, si el contrato previera que el arrendatario
tiene que abonar 2 o 3 meses de renta por adelantado, el arrendador no podrá
desahuciarle si no lo hace.
En todo caso, el artículo 17.2 LAU habla de mensualidades de
renta, por lo que no hay que confundirlo con otros pagos, como fianza,
garantías adicionales o la prima de la opción, en caso de un arrendamiento con
opción de compra.
5.- Traslado del deber de conservación de la vivienda: el arrendador tiene obligación
de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda,
tal y como establece el artículo 21.1 LAU. El traslado de estas obligaciones al
arrendatario (tales como las cláusulas en las que se obliga al arrendatario a
realizar cualesquiera reparaciones con independencia de su origen) puede ser
contrario a la LAU y, por tanto, nulo.
No obstante,tengamos en cuenta que la
interpretación de las cláusulas de obras es especialmente delicada y, por ello,
debe hacerse con muchísima cautela y únicamente por profesionales especializados, ya
que será necesario saber interpretar, conforme a Derecho, la literalidad del
contrato.
6.- Acceso a la vivienda por el arrendador: por último, otra de las cláusulas
frecuentes en los arrendamientos es establecer una facultad de acceso del
arrendador a la vivienda para comprobar el estado. Dicha cláusula es contraria
a la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la
Constitución Española. Por tanto, si el arrendatario se niega a dar acceso al
arrendador, éste no podrá acudir a los Tribunales para exigir su derecho, pues
el domicilio del arrendatario gozará de especial protección.
¿Qué hacer si el contrato tiene cláusulas nulas?
Únicamente un juez tiene capacidad para
declarar si una cláusula es nula. Por ello, “es muy importante la fase de
negociación del contrato, intentando evitar la inclusión de cláusulas que
puedan llegar a ser consideradas como tales para evitar problemas futuros”.
Si el contrato incluyera regulaciones contrarias a la ley, esto
no invalida el contrato entero, sino sólo las regulaciones que pudieran llegar
a ser consideradas nulas por los tribunales. En caso de cláusulas nulas, el
inquilino deberá acudir a la ley y a la jurisprudencia que haya sobre la
material, para evitar que el arrendador consiga lo que pretende.
Fuente: Real Estate lawyers.
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