¿Puedo vender ya el piso que acabo de heredar?

Los patrimonios heredados sin previsión a veces pueden llegar a ser una carga legal y económica que no podemos absorber.

Consejos sobre los pasos a seguir en diferentes situaciones.

Cuando se produce el fallecimiento de un familiar directo (padres, hermanos, etc.) nacen situaciones patrimoniales que no nos dejan de preocupar. Cabe la posibilidad de que nos veamos en la posición de heredar el piso familiar donde crecimos y que este inmueble no nos interese mantenerlo en nuestro patrimonio (por los costes tributarios, comunitarios, etc. que ello supone).

Una buena opción es proceder a la venta del inmueble. Pero para ello precisamos de modo previo que dicha finca sea de nuestra titularidad o, dicho de otro modo, realizar una correcta transmisión de la propiedad de la persona difunta al legítimo heredero.

Básicamente, son dos las situaciones de partida que se pueden producir una vez que ha llegado el desenlace de la muerte del propietario: en primer lugar, que éste hubiera otorgado en vida testamento; o, por el contrario, que no lo hubiera hecho (lo que da paso a la llamada sucesión abintestato).

Para el primero de los casos, cuando existe testamento, tenemos derecho a la herencia del difunto sólo si aparecemos nominados como herederos o legatarios de algún bien que forma parte de su patrimonio.  Será necesario esperar unos días tras el fallecimiento para obtener los certificados (de defunción, últimas voluntades, de seguros de cobertura de defunción) que nos permitirán obtener una copia auténtica de la escritura notarial de testamento.

La recopilación de toda esta documentación es lo que nos permitirá dirigirnos a cualquier Notaría de nuestra confianza para proceder al otorgamiento de la escritura de aceptación de herencia e inventario de bienes. Con este documento seremos declarados propietarios o usufructuarios de los diferentes bienes heredados y adquiriremos el dominio de los mismos.

Una vez liquidado el pago de los impuestos sucesorios correspondientes ante la Administración tributaria autonómica (con las bonificaciones correspondientes por razón de parentesco), es el momento de proceder a la inscripción de la escritura pública que acabamos de protagonizar ante el Registro de la Propiedad correspondiente al lugar en el que se halle la finca. Ya somos propietarios y todo el mundo lo puede conocer, por lo que nuestro camino para llevar a cabo la venta del piso que hemos heredado ya se halla completamente libre de obstáculos.

Hemos hablado de un segundo supuesto, que no es nada infrecuente: el difunto no tenía testamento otorgado y nos encontramos en la que antes hemos llamado sucesión intestada o abintestato.

En este caso a los trámites mencionados para el supuesto anterior, hay que añadir unos cuantos más que son absolutamente necesarios. Pero que varían en función de la proximidad de parentesco que tuviéramos como herederos respecto del difunto:

·         Si el heredero se encuentra dentro del segundo grado de parentesco con el difunto (lo que media entre abuelos y nietos): para este supuesto necesitaremos los mismos certificados antes relacionados (defunción, últimas voluntades, seguros de cobertura de defunción) y como paso previo a la escritura de aceptación de la herencia precisaremos la confección notarial de lo que se llama un acta de notoriedad. Es decir, a falta de testamento, deberemos acreditar – documentalmente y con la presencia de dos testigos no parientes del difunto – ante el Notario de la última localidad donde residió el difunto que somos los parientes más próximos al mismo con derecho a su herencia.

Una vez acreditado lo anterior, y tras una espera de veinte días hábiles (a los efectos de comprobar que no se ha iniciado en otro lugar del país otra acta de notoriedad con el mismo fin que el nuestro) ya tendremos el acta de notoriedad que surtirá los mismos efectos que si el difunto hubiera otorgado en vida testamento a nuestro favor. Con esta acta de notoriedad podremos seguir con la aceptación de la herencia y el inventario de bienes antes ya descrita.

·         Si el heredero se encuentra dentro del tercer y cuarto grado de parentesco (lo que media entre hermanos, entre tíos y sobrinos, o entre primos): será en este caso proceder a la declaración judicial de herederos, ya que el Notario no tiene competencia en la legislación actual para estos grados de parentesco. Este es un procedimiento de jurisdicción voluntaria ante los Juzgados de Primera Instancia del partido judicial en el que el difunto hubiera tenido su último domicilio.

La documentación que vamos a precisar es muy parecida a la del acta notarial de notoriedad vista en el supuesto anterior. También vamos a precisar de dos testigos que no sean parientes del difunto y que declaren sobre los hechos relevantes del parentesco de quien pretende constituirse en heredero.

La principal diferencia es que la documentación debe de ser aprobada por el Ministerio Fiscal y que el procedimiento judicial termina con un Auto en el que se nos va a declarar herederos.

A partir de este momento, con el Auto dictado nos podemos dirigir a cualquier Notaría del país con el fin de proceder a la confección de la escritura de aceptación de herencia e inventario de la que antes ya hemos hablado.

Es importante conocer que todos estos trámites, tanto en un supuesto como en otro, deben de ser realizados dentro de los seis meses posteriores a la defunción del propietario del bien que nos haya sido adjudicado por herencia o legado. Pero no nos tenemos que precipitar: es posible solicitar prórrogas ante la Administración autonómica por si no disponemos de tiempo material para realizar todos estos trámites en el plazo indicado, para evitar el incurrir en recargos tributarios innecesarios.

Mi consejo: Busquen un Agente de la Propiedad Inmobiliara, con formación jurídica, y Gestor Administrativo especializado en tramites y asesoría fiscal  en estos temas que pueda coordinar toda la recogida de la documentación indispensable, que guíe los trámites a buen puerto en el plazo más cómodo posible acorde con sus necesidades y que les libere de las preocupaciones propias de tratar con estos quehaceres que pueden ser complicados y agotadores en un momento de pérdida reciente de un ser próximo.  Fuente: J. Cantalapiedra. 

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.   API AGUSTIN LEON.   LICENCIADO EN DERECHO, GESTOR ADMINISTRATIVO COLEGIADO Y AGENTE DE LA PROPIEDAD INMOBILIARA COLEGIADO.  C/ CERVANTES, 19 BAJO. MONTORO (CORDOBA) 615 486 559