Los juzgados se preparan para recibir un aluvión de procesos judiciales por el pago del alquiler de locales comerciales y otros inmuebles vinculados a la actividad económica durante la crisis del coronavirus, como oficinas y naves. Esta es la teoría que sostienen diferentes voces del mundo jurídico, que califican de ineficiente y poco agresiva la moratoria del pago del alquiler que aprobo el Gobierno en Abril con el fin de aliviar el impacto de la crisis sanitaria a los inquilinos profesionales.
El Real Decreto 15/2020, que entró en vigor el 23 de abril, sólo establece el carácter obligatorio de la moratoria en el caso de que el propietario sea un gran tenedor (esto es, que posea al menos 10 inmuebles, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), cuyo peso en el mercado del alquiler es muy reducido. Y es precisamente aquí donde empiezan las críticas y las dudas de los expertos en la materia.
El Real Decreto deja fuera a la mayor parte de los inquilinos, cuyo arrendador es un pequeño propietario, a los que solo les queda la vía de negociar un acuerdo privado’ que no siempre llega a buen puerto, ya que muchos arrendadores viven de las rentas de sus inmuebles alquilados y se niegan a aplicar una moratoria.
Pero no es único foco de futuros conflictos. Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense de Madrid, también pone de relieve que la ley no exige que sean arrendatarios vulnerables ni insolventes para poder beneficiarse de la moratoria, como sí sucede en la moratoria en el pago de la renta de viviendas.
“Aquí la clave no es la vulnerabilidad por el covid-19. La normativa solo dice que se hayan visto afectados por el cese o reducción de actividad y, por tanto, esta interpretación afecta posteriormente al reinicio de la actividad, lo que también daría cobertura por ejemplo a los bares, que durante las semanas de fase 1 solo han podido abrir las terrazas y en la fase 2 mantendrán un aforo limitado en el interior del inmueble”, insiste Cuenas. Y añade que el problema “no es que el inquilino no pueda pagar, es que hay una alteración del ‘statu quo’. No es una situación de insolvencia la que se quiere paliar, sino un cambio”.
Por eso, Natalia Hermoso de Mena, letrada de la Administración de Justicia, cree que “se van a generar muchos conflictos y mucha actividad judicial, y no solo de pequeños comercios y de franquicias, sino también de grandes cadenas”, a las que también les ha afectado el cese de la actividad y las limitaciones de aforo posteriores. Y lanza una advertencia: “todos estos problemas van a ser inmensos, van a llegar a los juzgados después del estado de alarma y por una ineficiencia legislativa”.
Una normativa ineficiente y poco agresiva
El mundo jurídico se muestra crítico con las medidas que ha tomado el Gobierno. Además de la ineficiencia legislativa que detecta la letrada de la Administración de Justicia, el socio del despacho Ático Jurídico recuerda que el Real Decreto llegó varias semanas después del inicio del estado de alarma (entró en vigor el 23 de abril), generando problemas e incertidumbre con el pago de las rentas a principios de abril.
Por su parte, la catedrática de la Universidad Complutense de Madrid cree que “el legislador debería haber sido más agresivo” y añade que “una norma ensucia el ordenamiento jurídico si no soluciona el problema. Y este tema no está resuelto, por lo que al final el legislador ha vendido humo”.
Por si fuera poco, los expertos también aseguran que la redacción de la normativa genera muchas dudas de interpretación. Por ejemplo, el Real Decreto establece un límite de cuatro meses de moratoria del pago de las rentas, y Cuena Casas sostiene que deja la puerta abierta a que dicho plazo empiece a contar desde que termine el estado de alarma. En cambio, muchos despachos de abogados entienden que el plazo arranca nada más aplicarse la moratoria.
También hay dudas sobre qué entra dentro del concepto de grandes tenedores, que deben tener al menos 10 inmuebles en propiedad para ser considerados como tales y son los únicos que están obligados a aceptar el aplazamiento de la renta a petición de sus inquilinos. En este sentido, la catedrática sostiene que no está del todo claro si deben poseer la titularidad plena de los inmuebles o si también se aplica si solo tienen una parte de los mismos. En su opinión, una parte de un inmueble no cuenta como una propiedad, aunque entiende que si entre todas sus propiedades tiene más de 1.500 m2 entonces sí debe ser considerado un gran tenedor.
En este sentido, desde Ático Jurídico también ven como un problema que sea potestad del inquilino comprobar que su arrendador es un gran tenedor, lo que le obligara a realizar una labor de investigación. En concreto, deberá solicitar una nota de localización al Registro de la Propiedad para saber cuántas propiedades tiene el casero en territorio nacional y para saber qué inmuebles tiene (vivienda, garaje, parcela rústica, etc.), deberá solicitar además una nota simple para corroborar que tiene al menos 10 inmuebles, excluidos los garajes y los trasteros, y que, así, cumple con los requisitos del Real Decreto.
Además, Salcedo hace otra crítica relacionada con los grandes tenedores y sostiene que “el hecho de tener más de 10 inmuebles no significa que el propietario tenga liquidez y buena capacidad de pago. Cuestión distinta sería que dicho patrimonio estuviera completamente alquilado, pero como no se hace distinción también es considerado gran tenedor el que hace uso particular de los mismos y que solo tiene arrendados algunos”.
Y alerta de otra duda de interpretación: qué sucede si el arrendador profesional y el arrendatario han llegado a un acuerdo privado para aplicar una moratoria por un periodo de tiempo inferior al que establece la normativa (cuatro meses). “Pongamos que pactaron una moratoria de dos meses, ¿podría entonces el inquilino exigir al propietario que le aplique la moratoria otros dos meses más?”, se pregunta el socio de Ático Jurídico.
Iván Azinovic, socio de EY Real Estate, se suma a las críticas de la normativa aprobada por el Gobierno e insiste en que “las medidas no son proporcionales” porque “pasar el problema de un lado al otro (del arrendatario al arrendador) no es la solución”.
Los expertos ponen como ejemplo a los pequeños propietarios que viven de las rentas que sacan de los inmuebles, y a quienes una moratoria podría suponerles un problema económico al impedirles cumplir con sus compromisos de pago (por ejemplo, pagar la hipoteca con la que financiaron la compra del local, la oficina, la nave...).
En el caso de los arrendatarios, también se plantea otra problemática. Y es que la normativa solo contempla el aplazamiento del pago de la renta (ya que se trata de una moratoria, no de una condonación) y habrá inquilinos que, ante la previsible pérdida de una parte de sus ingresos tras la vuelta a la ya bautizada ‘nueva normalidad’, tengan dificultades para abonar la renta habitual más la deuda pendiente. “Muchas pymes se preguntan si pueden solicitar otras medidas además de la moratoria. Y en algunos casos es posible exigir al arrendador por vía judicial la flexibilización del contrato, con el objetivo de conseguir una reducción del alquiler, aunque antes de iniciar el proceso habrá que estudiar bien el contrato de arrendamiento”, explican de Atico.
Recordemos que el Real Decreto establece un plazo de dos años para que el inquilino pueda pagar de forma fraccionada y sin intereses el importe pendiente, y que las previsiones de diferentes organismos aplazan la recuperación económica plena hasta 2022 o incluso 2023, según el Banco de España. Además, la consultora de recursos humanos Randstad sostiene un 5,6% de las empresas cree que no volverá a tener el volumen de ingresos previo al estallido de la crisis sanitaria.
La baza de la negociación
Dentro del mar de críticas al plan aprobado por el Ejecutivo también encontramos algunas propuestas. Para repartir el riesgo de la mejor manera posible entre las partes y evitar que el impago de la renta perjudique a los pequeños arrendadores, la catedrática de la Universidad Complutense sostiene que se podría haber creado un anexo o un artículo paralelo al artículo 1.575 del Código Civil, de tal manera que “el arrendador aplicara al arrendatario una rebaja de la renta en línea con su pérdida de ingresos (del 15%, 25%, 40%...), aunque con un límite del 50%. “Mucha gente no está negociando porque vive de esas rentas”, aclara Cuena Casas.
Y hasta en este campo surgen discrepancias entre los expertos. Para David Viladecans Jiménez, director de la Asesoría Jurídica de Tecnotramit, la clave sería “hacer una regulación completa, y no una modificación puntual que sólo prevé bajada de renta en caso de malos resultados, pero no prevé subida en caso de buenos resultados. Es decir, desnaturaliza el contrato de arrendamiento, donde no se comparten ni los beneficios ni las pérdidas de la actividad”.
Por su parte, la letrada de la Administración de Justicia cree que la solución estaría en “marcar unas pautas o en crear algún mecanismo de mediación” para evitar que los procesos acaben en los tribunales y se produzca un colapso judicial. “El problema de no establecer marcos es que se dilatan los procedimientos judiciales, lo que acaba perjudicando tanto al propietario como al inquilino”, aclara Hermoso de Mena.
Para Salvador Salcedo también es evidente que “acudir a los tribunales y plantear un desahucio ahora mismo es la peor decisión posible y, por tanto, el último recurso que deberían tener los propietarios, ya que el proceso judicial puede demorarse y pueden tardar entre uno y dos años en recuperar la propiedad real de su inmueble”. Por eso, se muestra partidario de la necesidad de que ambas partes alcancen un acuerdo.
En esa misma línea, Fernando Lacadena, presidente de la Asociación de Inmobiliarias con Patrimonio en Alquiler (ASIPA), recuerda que “los propietarios tampoco queremos romper los contratos a largo plazo, porque vivimos de ellos y vamos a intentar no perderlos”, aunque pide al Gobierno que favorezca en todo lo posible la vuelta a la normalidad y que dé flexibilidad en la toma de decisiones. Además, pide evitar la sobreregulación para fomentar las negociaciones y que se refuerce la seguridad jurídica para garantizar la buena marcha del negocio inmobiliario después del ‘shock’ que ha provocado el coronavirus.
Desde la consultora Laborde Marce a las peticiones y concluyen que, a pesar de que “las medidas de contingencia adoptadas son coherentes y adecuadas a la crisis sanitaria que vivimos, pues permiten frenar el ritmo de contagios y corregir cuanto antes una situación excepcional que nos ha cogido a todos por sorpresa, el Gobierno debe apoyar a los pequeños y medianos ‘retailers’ con ayudas y el aplazamiento de impuestos. Es una cuestión de responsabilidad política y social. Si bien se están aplicando una serie de medidas a nivel fiscal, aún no se ha esclarecido qué pasará exactamente con las pérdidas que está sufriendo el pequeño comerciante que no haya podido abrir durante el estado de alarma. Las medidas que se tomen deberán ser lo más rápidas y prácticas posible para tratar de reactivar una economía española que parece estar abocada a entrar en recesión en el corto y medio plazo”.
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