Crisis Covid 19 y arrendamientos

CRISIS SANITARIA Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA: PREGUNTAS FRECUENTES / RESPUESTAS SENCILLAS.-

1. 1. Vivo en una vivienda arrendada y me preocupa mi nueva situación económica como consecuencia de la crisis sanitaria ¿Me protege la ley si por la crisis dejo de tener ingresos o se reducen de manera considerable impidiendo que pueda pagar puntualmente al propietario de la vivienda?
2. La ley no le protege pues en estos casos prevé la resolución por incumplimiento de contrato y consiguiente desahucio con la consecuencia de desalojar la vivienda.
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   2. Si la ley no me favorece… ¿Ha adoptado el Gobierno medidas para protegerme en esta situación?
   No; tan solo se han adoptado medidas para los propietarios de viviendas cuya adquisición se financia mediante un crédito hipotecario estableciendo una moratoria que les permite aplazar sus pagos.
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   3. ¿Es verdad que si el arrendamiento no es de vivienda es posible evitar la resolución del contrato como consecuencia de la crisis?
   Depende del caso; en muchos supuestos, las medidas adoptadas por el Gobierno en la declaración del estado de alarma impiden que el arrendatario de local, depósito, oficina, etc. pueda ejercer su actividad o abrir su establecimiento, lo que es considerado por la ley como supuesto de fuerza mayor que protege a la víctima de esa circunstancia, además de que en los contratos a largo plazo (como el arrendamiento) se considera implícita una cláusula (“rebus sic stantibus”) que permite la modificación del contrato ante tan extraordinaria e imprevisible circunstancia. No es la crisis económica o imposibilidad de pago la que determina la aplicación de la cláusula, sino la imposibilidad de uso del inmueble por el estado de alarma.
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   4. ¿Puedo hacer algo ante esta situación? ¿Qué pasa si no puedo pagar?
   Por supuesto. Podrá proponer al propietario de su vivienda un acuerdo sobre modificación temporal de su contrato de arrendamiento demostrando su situación de vulnerabilidad al ser el único argumento que podrá alegar.
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   5. ¿Qué condiciones debo cumplir para considerarme en situación de vulnerabilidad económica?
   Aplicando analógicamente el art. 9 del RD-Ley 8/2020 podemos decir, básicamente, que es vulnerable si pasa a situación de desempleo o tiene una pérdida sustancial de ingresos y, además, los gastos mensuales por arrendamiento superan el 35% de los ingresos netos mensuales que obtenga el conjunto de la unidad familiar.
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   6. Pero, si el propietario puede optar por la resolución del contrato…¿Es posible que llegue a un acuerdo?
   Es posible y en muchos casos conveniente. Posible por solidaridad ante una situación que nos afecta a todos, y conveniente porque estamos hablando de un acuerdo con efectos temporales a corto plazo. Cabe pensar que, si como consecuencia de esta crisis, se produjeran resoluciones masivas de contratos de arrendamiento, el mercado quedaría en situación que impediría al propietario encontrar nuevo arrendatario que pudiese cubrir sus expectativas. Por lo tanto, muchas veces resulta conveniente mantener un arrendatario que se sabe que es cumplidor pero que pasa por un mal momento, que perder la posibilidad de conseguir un nuevo arrendatario.
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   7. ¿Qué soluciones puedo plantear al propietario si mi contrato de arrendamiento está ya cerrado y cómo se lo planteo?
   Se trata de cerrar un acuerdo transaccional que modifique el contrato originario buscando una solución por tiempo limitado.
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   8. ¿Qué tipo de acuerdo se podría alcanzar?
   Es necesario atender a las circunstancias del caso, pero los acuerdos pueden ser variados con propuestas que pasen por la suspensión del pago de la renta, el aplazamiento o la rebaja, o combinación de estas fórmulas, siempre limitando el tiempo.
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    9. ¿El acuerdo afecta al resto de cláusulas del contrato originario?
    No tiene por qué afectar, las cláusulas añadidas limitadas al tiempo pactado no afectan al resto de cláusulas del contrato originario salvo que las partes así lo decidan.
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    10. ¿Los acuerdos deben plasmarse en el mismo contrato originario?
    No necesariamente; los acuerdos podrán añadirse al contrato originario o en documento complementario haciendo referencia a la existencia de dicho contrato, siendo conveniente añadir el motivo (crisis sanitaria) que determina los nuevos acuerdos y sin olvidar la fecha y el tiempo de vigencia. Por razón de confinamiento o distanciamiento las partes podrán dejar constancia de lo que acuerden en email, WhatsApp, cartas por correo ordinario, etc; todo lo cual se realizará mediante negociación entre partes, con asesoramiento de un experto en contratos de arrendamiento o acudiendo a un mediador civil.